O aumento da taxa Selic costuma gerar dúvidas entre investidores sobre a atratividade dos fundos imobiliários (FIIs). Com os juros básicos em patamares altos, a renda fixa tende a ganhar atratividade por oferecer retorno ajustado ao risco superior, o que naturalmente reduz o apetite por ativos de risco.
Ainda assim, os FIIs mantêm espaço relevante nas carteiras, principalmente para quem busca renda mensal, exposição ao mercado imobiliário e diversificação de portfólio.
Na prática, a decisão de investir em fundos imobiliários depende da estratégia e do horizonte de cada investidor. Existem diferentes tipos de fundos imobiliários, como os de “tijolo”, que investem em imóveis físicos, e os de “papel”, que aplicam em títulos de crédito lastreados no setor.
Cada um reage de forma distinta às oscilações da Selic e pode se comportar melhor ou pior em determinados cenários econômicos.
Embora informativo, este conteúdo não é uma recomendação de investimento.
Como a Selic alta afeta os fundos imobiliários
A Selic é a taxa básica de juros da economia e serve como referência para diversos tipos de investimento. Quando está alta, aplicações de renda fixa, como CDBs, Tesouro Selic e LCI/LCA, passam a oferecer retornos mais atrativos e com menor risco. Essa dinâmica tende a reduzir o interesse por FIIs, pressionando as cotações e impactando negativamente o valor patrimonial das cotas.
Outro fator é o custo de oportunidade. Com o aumento dos juros, investidores exigem um prêmio de risco maior para alocar recursos em ativos como FIIs. Isso significa que, para continuarem competitivos, os fundos precisam oferecer rendimentos de dividendos mais altos — ou seja, dividend yield competitivo em relação ao preço de mercado.
Nos fundos de “tijolo”, o impacto é sentido principalmente na desvalorização dos imóveis e na vacância de espaços corporativos, já que empresas podem adiar expansões ou renegociar aluguéis.
Já nos fundos de “papel”, o efeito pode ser diferente: muitos desses ativos se beneficiam da Selic elevada, pois investem em títulos indexados ao CDI ou IPCA, que acompanham a variação dos juros e da inflação.
FIIs x renda fixa: comparando retornos e riscos
Em um ambiente de Selic alta, é comum que a renda fixa ganhe destaque entre os investidores por oferecer retornos mais previsíveis e sem exposição ao risco de mercado.
No entanto, os FIIs apresentam uma característica importante que vai além da comparação direta de rentabilidade: o fluxo de renda mensal e a possibilidade de valorização das cotas no longo prazo.
Enquanto o rendimento de um título prefixado é fixo até o vencimento, os fundos imobiliários distribuem resultados provenientes de aluguéis, juros de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e outros ativos da carteira.
Essa renda recorrente, isenta de imposto para pessoas físicas, pode servir como complemento de renda e trazer equilíbrio à carteira. Além disso, quando o ciclo de juros começa a inverter — ou seja, há expectativa de queda da Selic —, os FIIs tendem a se valorizar antes mesmo da efetiva redução da taxa, antecipando o movimento do mercado.
Por isso, investidores com visão de longo prazo podem enxergar períodos de Selic alta como momentos de oportunidade para comprar cotas a preços mais atrativos.
Estratégias de diversificação em tempos de juros altos
Mesmo com juros elevados, os FIIs continuam sendo ferramentas úteis para diversificação de portfólio. O segredo está na escolha do tipo de fundo e no alinhamento com o perfil de risco.
Fundos de “papel”, que investem em títulos indexados ao CDI ou IPCA, tendem a ter desempenho mais estável nesses momentos, já que acompanham o aumento da taxa de juros.
Por outro lado, fundos de “tijolo” — voltados a imóveis comerciais, logísticos, residenciais e de shopping centers — podem sofrer mais com o cenário de Selic alta, mas apresentam potencial de recuperação quando os juros voltam a cair.
Por isso, muitos especialistas defendem uma combinação entre diferentes tipos de FIIs, equilibrando renda e perspectiva de valorização.
Além da diversificação entre segmentos, é importante avaliar a qualidade dos ativos, a gestão do fundo e o histórico de distribuição de dividendos. FIIs com portfólios sólidos, boa taxa de ocupação e contratos de longo prazo tendem a atravessar períodos de juros altos com maior resiliência.
Riscos e volatilidade: o que considerar antes de investir
Os fundos imobiliários são negociados na bolsa e, portanto, estão sujeitos à volatilidade do mercado. Expectativas relacionadas à política monetária, inflação e crescimento econômico impactam a precificação das cotas.
Há também riscos específicos, como vacância, inadimplência de locatários e revisões de contratos, também precisam ser considerados. Outro ponto importante é o horizonte de investimento.
Os FIIs não são ideais para quem busca ganhos rápidos, pois seu retorno costuma se consolidar ao longo do tempo, acompanhando a estabilidade do setor imobiliário e os ciclos econômicos.
Investidores de longo prazo, que mantêm a disciplina e reinvestem os dividendos, tendem a se beneficiar mais da renda recorrente e da possível valorização patrimonial.
Oportunidades de longo prazo em meio à Selic alta
Apesar dos desafios, o momento de Selic elevada também pode abrir boas oportunidades no mercado de FIIs. Isso porque, com as cotas mais descontadas, investidores conseguem adquirir participações em fundos de qualidade com preços abaixo do valor patrimonial.
Quando o ciclo de juros começar a recuar, esses ativos podem se valorizar, potencializando o retorno total. Além disso, o mercado imobiliário brasileiro segue com fundamentos sólidos e crescente profissionalização da gestão.
A ampliação de fundos especializados como os de logística, lajes corporativas e CRI oferece alternativas de investimento mais sofisticadas, com foco em nichos de maior demanda.
Para quem busca equilíbrio entre renda, diversificação e potencial de valorização, os FIIs continuam sendo uma opção relevante, mesmo em um ambiente de Selic alta.
Nesse sentido, o segredo está em entender o perfil de cada fundo, acompanhar os ciclos econômicos e manter uma estratégia consistente, sem deixar que o curto prazo determine as decisões de investimento.
Leave a Comment